Mixed-use en 15 minutenstad een uitdaging voor Den Haag?

Tekst: Leo Oorschot.

Wie wil er in de toekomst niet in een gemengde stad wonen, met werken en voorzieningen vlakbij in de buurt, betoogde wethouder Van Asten . Het leidend principe voor Haagse gebiedsontwikkeling in het CID, Binckhorst en Zuidwest is de 15 minutenstad en mixed-use. Wat zijn de ontwikkelingen in de retail en kantorenmarkt? En is er ook een kans voor de maakindustrie en kleine bedrijfjes die op zoek zijn naar betaalbare ruimte in deze stad? Op Den Haag Vastgoed 2023 werden de kansen en onmogelijkheden besproken. Deze kansen liggen er in het CID, Binckhorst en Zuidwest. Bij de ‘oude stad’ is mengen van wonen en werken vanzelfsprekend, maar bij de uitleg van een nieuw stuk stad of transformatie van een bestaand deel blijkt wel wat voor uitdaging dat is.

Waarom ook alweer mixed-use-gebouwen en 15 minutenstad?

Waarom deden we het ook alweer, mixed-use van wonen, werken, voorzieningen en recreatie in de stad? De stad waar burgers binnen 15 minuten te voet, te fiets of met het ov alles bij de hand hebben. In steden is altijd al een concurrentie om ruimte. Vooral als het om een hoogstedelijk milieu gaat. Wonen levert het meeste op als huur, dan volgt kantoorruimte en pas daarna bedrijfsruimte. Bedrijfsruimte wordt zo bij elke verandering geleidelijk uit de stad verdreven. Marktpartijen zijn niet erg happig op bedrijfsruimte verhuren. Terwijl juist betaalbare bedrijfsruimte voor kleine bedrijfjes die zich met repareren of maakindustrie bezighouden (mensen zonder hoge opleiding) zo urgent zijn om tot een waarlijke circulaire economie te komen. Ook Het Nieuwe Werken en de COVID-19 crisis laat zien dat werken en wonen aan het samensmelten is.

De mobiliteitstransitie die gaande is, vereist ook het steeds hechter samengaan van ontvlochten stedelijke functies. Een gelaagde functionele opbouw van gebouwen tot woonbuurten zoals in het boek Soft City Building – Density for Everyday Life (2019) zo bloemrijk is beschreven door David Sim en Jan Gehl is dan ook zeer wenselijk. Kortom, mixed-use en 15 minutenstad zijn broodnodig voor de leefbaarheid van steden op termijn. Den Haag weet dat en heeft deze ambitie verwoord in beleidsinstrumenten zoals Structuurvisies, Plan Uitwerking Kaders (PUK) en Nota’s van Uitgangspunten (NvU). In de NvU Dynamisch Laakhavens! Ontwikkelvisie Laakhavens Hollands Spoor (maart 2022) is deze mixed-use en 15 minuten stad beschreven. Op de vierkante meter is vastgesteld wat waar moet komen en zijn ruimtelijke verbindingen met andere stadsdelen geschetst.

Beren op de weg

Maar er zijn beren op de weg. Ontwikkelaars, verhuurders en corporaties hebben vaak elk een eigen segment en willen niet graag aan de mixed-use in één gebouw. Hooguit iets bedrijfsruimte in de plint tussen de bergingen. Kantoren is weer een heel ander segment vastgoedpartijen. En bedrijfsruimte is nauwelijks een segment. Synergie van functies moet dan ook echt komen door sturing van gemeenten. Bij nieuwe ontwikkelingen is ook de betaalbaarheid van bedrijfsruimte niet onbelangrijk. Oude goedkope bedrijfsruimte wordt vervangen door ruimten die veel bedrijven zich niet kunnen veroorloven.

Een tweede beer op de weg is de strategie van de transformatie van een wijk. Wat moet eerst, wonen, kantoren, bedrijfsruimte, voorzieningen etc. De kans bestaat dat er in het begin nog niet veel belangstelling is voor de vaak te dure bedrijfsruimte op de begane grond. Deze staat dan te lang leeg. Dat is natuurlijk erg jammer.

Een derde beer is wellicht dat het rijk weinig oog heeft bij haar incidentele (geld)impulsen voor betaalbare bedrijfsruimten voor maak en repareer industrie en focus zwaar ligt op woningbouw. Binnen deze context discussiëren verschillende stakeholders over de kansen en onmogelijkheden op Den Haag Vastgoed 2023. Esther Fleers, directeur Heijmans Vastgoed, is de dagvoorzitter.

Laakhaven Centrum: ‘Een hamer in plaats van een likje verf’

Nu is het nog een troosteloos gebied vol leegstand in Laakhaven-Centrum, toch zijn de ambities groot, aldus Elise van Pieterson (van real estate developer COD) en Edwin van Leeuwen (Amvest) die de MegaStores gaan vervangen voor een bouwblokken wijk.

Dat is de plek waar nu nog onder andere de Megastores ligt. De intentie is om het hele gebied tussen de Waldorpstraat, Calandsstraat, Verheeskade weg te buldozeren en opnieuw in te richten en bebouwen. Men denkt in de Laakhavens aan 9.000 woningen, 18.000m² bedrijven, 35.500m² detailhandel, 55.000m² kantoren, 45.800m² onderwijs, 4.750m² zorg en welzijn, 7.600m² kunst en cultuur, 3.000m² binnensport, en 42.250m² dienstverlening, leisure en horeca. De vier eigenaren van dit gebied zijn LWP (vastgoedontwikkelaar COD en Amvest), MS Vastgoed, Included en Ten Brinke/Antenor/Myb.

Op de plek van de MegaStores wordt volgens Van Pieterson niet meer met een likje verf gewerkt maar met de sloopkogel. Deze ontwikkeling sluit naadloos aan bij de verbindingen in de omgeving en moet een soort centrum van Laakhavens worden. Mixed-use met woningen, commercieel, (maatschappelijke) voorzieningen en een retailprogramma dat is geclusterd op doelgericht shoppen en de dagelijkse boodschappen.

Op de plek van de MegaStores komen een aantal gesloten bouwblokken en een toren. Op de bouwblokken zijn hoogteaccenten van maximaal 70 meter. Men heeft een Haagse variant van Litlle-C voor ogen met een mix aan woningen. De stedelijke ruimten zijn fijnmazig met pleintjes en smalle straatjes, en sluiten aan op de omgeving. Er komt zelfs een doorgang onder het spoort naar de Schilderswijk. In het plan van Ten Brinke/Antenor/Myb en van MS-vastgoed langs de Verheeskade wordt voor meer hoogbouw gekozen. In het midden van Laakhaven-Centraal komt op de oude havenarm een stadspark. Volgens Van Pieterson is het nog een uitdaging om het ambitieuze programma en de verkeersbewegingen in samenhang te brengen. Ook de afhankelijkheden van elkaar in de gebiedsontwikkeling is nog een uitdaging.

Is de Haagse kantorenmarkt wel future proof?

Evelien Ravesteijn (Cushman & Wakefield) schets de kansen voor een toekomstbestendige Haagse kantorenmarkt. Ze vroeg zich af of de kantorenmarkt wel future proof is. Ze laat de laatste trends de revue passeren. Er is een war for talent gaande in de krappe arbeidsmarkt. Nieuwe technologie zoals AI ontwikkelt zich razendsnel. Kantorenvastgoed moet ook heel duurzaam zijn en vooral energieneutraal. Ook heeft de 24/7 culture en economie ons in de greep, dat heeft consequenties voor locaties. Well being, ontmoeten en flexibiliteit voor medewerkers staan tegenwoordig centraal.

De Haagse kantorenmarkt is volgens Ravesteijn indrukwekkend te noemen. De totale voorraad is 3,6 miljoen m² bvo, dat is, na Amsterdam met 6,6 miljoen m² bvo, de grootste van Nederland. Het leegstandspercentage is van 9,7% in 2016 gezakt naar 4,3% in 2023. Dat is onder de frictieleegstand. Toch zijn er zorgen, in 2012 en 2013 was er nog ongeveer 4,15 miljoen bvo kantoren. Het oppervlakte kantoren is dus hard afgenomen in tien jaar.

Ravesteijn trekt de conclusie dat: ‘Na 2019 is de opname in Den Haag afgenomen. De oorzaak hiervan is met name aanbod gedreven door (zeer) beperkt kantooraanbod kan de vraag naar kantoorruimte in Den Haag niet worden geaccommodeerd.’

Helaas gaat Ravesteijn niet in op Het Nieuwe Werken dat sinds een aantal jaren snel opgang heeft gemaakt, vooral ook bij het rijk. En het thuiswerken dat is gestimuleerd en gewoon is geworden sinds COVID-19.

Ravesteijn betoogt dat de kantorenmarktdynamiek in Den Haag lang voornamelijk is gedreven door sectoren als justitie en vrede, (semi-)overheid, cybercrime en -security en olie en energie. Echter, de groei in Den Haag komt nu door kantoorhoudende organisaties uit de randgemeenten alsmede IT-dienstverlening, ingenieurswezen en technisch advies. De belangrijkste trend volgens Ravesteijn is dat gebruikers op zoek zijn naar een kwaliteitskantoor op een goede locatie met goed voorzieningen in de nabijheid, goed bereikbaar met het OV en vooral duurzaam.

Met Asset Quality Rating (AQR) ontwikkelde Cushman & Wakefield een methode met 30 parameters om de kwaliteit van kantoren te kwalificeren met een score tussen de 0 en 100. Ook in Den Haag werden 713 kantoren beoordeeld. Glashelder is waar de kantorenvoorraad kansarm is, zoals bijvoorbeeld de Internationale Zone en waar het economisch kloppend hart van Den Haag heen schuift. De kansrijke kantorenvoorraad ligt bij OV-knooppunten, het CID en binnenstad, aantrekkelijke plekken om te ontmoeten.

Figuur 2 Afbeelding uit de presentatie van Evelien Ravensteijn van Cushman & Wakefield met de resultaten in Den Haag voor de Asset Quality Rating. Blauw is kansrijk met de binnenstad, Den Haag Nieuw Centrum (Beatrixkwartier en langs OV knooppunten).  

Naar deelgebied geeft Ravesteijn aan welke kansarm, kanshebben (met gebouwimpuls), kanshebben (met gebiedsimpuls) en kansrijk zijn. Voor heel Den Haag geldt kansarm 24,1%, kanshebben (met gebouwimpuls) 36,5%, kanshebben (met gebiedsimpuls) 14,2% en kansrijk 25,2%. Maar voor paradepaardjes de Binckorst gelden de percentages: 20%, 28,6%, 5,7% en 45,7% en het CID zelfs: kanshebbend met gebouwimpuls 16,9% en kansrijk 83,1%. Ook de binnenstad komt er goed af met kanshebbend met gebouwimpuls 72,5% en kansrijk 27,5%. De grote verliezer is de Internationale Zone met maar liefst kansarm 65,4% en de rest heeft een gebouw of gebiedsimpuls nodig en kansrijk is slechts 1,2%.

De kantorenmarkt in Den Haag heeft kansen en uitdagingen besluit Ravesteijn haar betoog:

1. Ze verwacht een volledig herstel van de COVID-crisis in 2023.
2. Het traditionele kantoor zal moeten plaats maken voor werkruimte met de nadruk op ontmoeten, een hoogwaardig kantoorgebouw.
3. Deze nieuwe werkplek moet op een gunstige en goed bereikbare locatie liggen.
4. Partijen verlaten Den Haag. Er is een historisch laag leegstandspercentage in Den Haag en opnamecijfers laten een dalende trend zien van het juiste kantorenaanbod.
5. Ze constateert onvoldoende planvoorraad in Den Haag.

Ze raadt de gemeente en marktpartijen dan ook aan: ontwikkel kwaliteitskantoren op de juiste locatie in de stad voor korte en (middel)lange termijn. Wat Den Haag moet doen met de niet kwaliteitskantoren op de verkeerde plek in de stad, is de grote vraag. Een kwaliteitsimpuls bij de Internationale Zone zou kunnen, maar gezellig ontmoeten en goede snelle OV-verbindingen ontbreken.

Retail on the move

Ook de Haagse retailmarkt is flink in beweging, zegt Ruud Weerts van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Het winkelvastgoed heeft het volgens Weerts de laatste jaren niet zo heel makkelijk. Jarenlang heeft het groei laten zien in huren en waarderingen. Deze groei werd gedreven door consumentenbestedingen en toenemende vraag naar winkelvastgoed door internationale retailers. Maar, na 2013 kwam hier verandering in, en bleek dat er als gevolg van een aantal structurele veranderingen veel overaanbod was. De huren kwamen hierdoor onder druk te staan. COVID-19 zette een aantal van deze trends ook nog in een hogere versnelling.

Toch zijn er een aantal goede redenen om in winkelvastgoed te beleggen. Er is een aantrekkelijk direct rendement en tijdens economische recessies heeft het toch goede prestaties, ook biedt het bescherming tegen inflatie voor beleggers. Op het moment komt het winkelvastgoed uit een dal en ligt herstel in het verschiet, aldus Weerts.

Den Haag hoort bij de top vijf winkelsteden van Syntres Achmea. Deze ranking is gebaseerd op een aantal kenmerken: ontwikkeling van een stabiel en groeiend verzorgingsgebied (bevolkingsprognose); de relatieve aantrekkelijkheid van een winkelgebied; de stedelijke aantrekkelijkheid (werkgelegenheid, woonkwaliteit, bereikbaarheid, historische en culturele identiteit); de financiële aantrekkelijkheid van de winkelgebieden.

De drukte in de staten geeft volgens Weerts een indicatie van waar het retail-zwaartepunt ligt. De kaart links geeft de situatie in 2010 aan en rechts in 2023 (bron: Locatus 2023). Het kernwinkelgebied ligt in het historische centrum. Rood en oranje zijn de A-kern, de primair drukbezochte winkelstraten van Grote Markt en Spuimarkt. Geel en donkerblauw zijn de B-kernen, ook wel subkernen met vaak een eigen identiteit met De Passage, Noordeinde, Haagse Bluf, Spui-/Vene-/Vlaming- en Wagenstraat, Denneweg, Prinsestraat en ’t Plein. Verder zijn er de verbindingsstraten daartussen en de aanloopstraten aan de randen van het winkelgebied.

Opvallend is ook het aantal supermarkten in het centrum. Volgens Weerts warend at er 20 in 2010 en nu in 2023 zijn dat er 38, een toename van 90%. Zijn verklaring is dat er veel woningen worden toegevoegd in en rond het centrum.

Weerts trek zes conclusies voor de Haagse situatie:

1. De retailmarkt in Den Haag biedt volop mogelijkheden.
2. Het drukste punt is in de afgelopen jaren verplaatst naar de Grote Marktstraat en Spui.
3. De functionele mix verschuift: minder mode, meer horeca, cultuur en ontspanning en diensten.
4. Het aantal woningen in het centrum en stationsgebied is sterk gegroeid.
5. De ontwikkeling van het CID zorgt er mogelijk voor dat het zwaartepunt verder verschuift.
6. De binnenstad is in beweging; integrale aanpak is noodzakelijk! Als straks de Laakhavens en de Binckhorst vol zijn gebouwd met woningen zal net zoals in de binnenstad de retail vanzelf ook volgen. De tussentijd is wellicht de grootste uitdaging.

Dagvoorzitter Fleers vraagt zich af of gezien de enorme vraag naar woningen niet eerst daar het accent op gelegd moet worden in plaats van bedrijfsvastgoed en retail in Laakhaven Centrum. Immers in een ander deel van de stad, vlakbij in Zuidwest, staat veel bedrijfsruimte gewoon leeg.

En Moerwijk dan?

De dagvoorzitter Fleers gooide de knuppel in het hoenderhok door van de paradepaardjes van de gebiedsontwikkeling de aandacht te vestigen op de toestand in Moerwijk, Den haag Zuidwest. De problematische winkelstrip Jan Luykenlaan in Moerwijk wordt als voorbeeld genomen. Een aantal betrokkenen gaan hierover in discussie. Kirsten Dubbelman (Haag Wonen), Jelle de Wilde (ING Real Estate), Ruud Weerts (Syntrus Achmea), Nicolien de Heer (Wonen Haaglanden Provincie Zuid-Holland), Wim Kulik (gemeente Den Haag) en Karolien de Jager (Hofwonen).

Volgens Kulik is wonen en werken geen tegenstelling. Het moet juist samengaan. Maar per gebied zijn er groot verschillen in het CID. Kulik pleit voor het gelijk opgaan van wonen, bedrijfsvastgoed en retail. Fleers vraag zich af of dat wel gelijk op kan gaan. De Jager geeft aan dat de goede wijken juist een mix hebben aan functies en bestaan niet alleen uit woningen. De Heer vindt ook menging belangrijk voor de leefbaarheid van wijken. In elke gebiedsontwikkeling zou men moeten kijken wat er mogelijk is. Het verschilt per gebied volgens Kulik en De Heer.

Volgens Fleers is in elke gebiedsvisie een ‘moet’ om wonen en werken te combineren. Zij vraagt zich af of een winkelgebied van Haag Wonen zoals Jan Luykenlaan in Moerwijk niet beter is om tot woningen te verbouwen. De vraag wordt aan Dubbeldam van Haag Wonen voorgelegd. Dat kan maar beperkt, legt Dubbeldam uit, het is niet alleen winkels maar ook zorg en welzijn. Je moet volgens Dubbeldam ook de voorzieningen met minder geld kunnen huisvesten. De betaalbaarheid is ook belangrijk. Veder is het ook belangrijk om in de Jan Luykenlaan om winkels terug te brengen op plekken waar nu andere soortige bedrijfjes zitten. Zeker nu is het een plek waar je ‘s avonds hier niet wil zijn, en helemaal niet als vrouw. Kortom nu is er een hoop overlast, maar gezamenlijk met gemeente moeten we kijken hoe we in de plinten daar gaan investeren.

Fleers vraagt aan De Wilde van ING of ze zouden willen investeren in de Jan Luykenlaan? Wij financieren alleen, antwoord hij, er moet wel eerst een belegger zijn die daar wil verhuren. Als wij investeren moet er al wel een verzorgingsgebied zijn voor de voorzieningen en winkels. Volgens Fleers is Den Haag Zuidwest een groot verzorgingsgebied. Er wonen heel veel mensen, alleen hebben al die mensen nu niet erg veel draagkracht. De Wilde zegt dat je klein moet beginnen met de noodzakelijke voorzieningen en ruimte overlaten voor uitbreidingen in de toekomst. Fleers vat samen dat iedereen er wel van overtuigt is dat voorzieningen nodig zijn in gebiedsontwikkelingen. De grote vraag, volgens Fleers, is hoe we de ruimten betaalbaar houden in gebiedsontwikkelingen met nieuwbouw.

De vraag wordt aan Kulik voorgelegd. In de Jan Luykenlaan zijn ongeveer 40 ondernemers, dat moet je evalueren met wat werkt wel en wat niet en dan kan je het aantal wel halveren. Deze ruimte kan je dan beter tot woning verbouwen. Een winkelstrip die niet functioneert is voor een wijk niet erg positief.

Iemand merkt op dat je andere segmenten van woningen kan toevoegen zoals optoppen waardoor de draagkracht van de wijk omhooggaat. Er zal iemand in de tussentijd iemand de financiële risico’s moeten afdekken als men grootscheeps een wijk gaat transformeren. Als je een andere bevolking gaat aantrekken die wel andere voorzieningen nodig hebben dan is daar toch een rol van de gemeente om hierin de risico’s te delen en bij te dragen.

Volgens Dubbeldam is er wel een verschil in een grootschalige ontwikkeling met nieuwe bevolking en optoppen en kleinschalige ingrepen met de bestaande bewoners. Ze verwacht ook geen grootschalige ontwikkeling in de Jan Luykenlaan. Geen sloop en nieuwbouw. Bij de corporaties ligt ook niet de taak van grootschalige ontwikkelingen en commerciële ontwikkelingen. Fleers vat het samen, voor corporaties is dit niet mogelijk, voor financiers en beleggers niet interessant. Verandert er dan iets?

Als er leegstand is in een winkelstraat in het CID, aldus De Wilde, vooronderstelt dat er kennelijk niet genoeg vraag naar winkels is. Dat zou ook kunnen betekenen dat de prijs voor het winkelvastgoed te hoog is. Toch zouden corporaties voor de woningen en beleggers voor de winkels in Moerwijk kunnen samenwerken hierin. Hierin zou de gemeente een voortouw moeten nemen.

Mixed-use en het ontbreken van strategie

Volgens Kulik blijkt bij het CID dat het mengen van functies toch problematisch is. Waar woningen komen of kantoren gaat niet altijd samen in hetzelfde gebouw. Met elkaar moet men wel om tafel. Wonen en werken in een pand was bij het CID een adagium. Vanuit beleggersperspectief is dat misschien niet haalbaar. Gemeente gaat het gesprek aan met partijen, maar bepaalt niet. Er is geen sturing hierop. Belangrijk is volgens Dubbeldam dat de programmatische eisen niet helemaal dichtgetimmerd zijn op voorhand. Men moet bij de ontwikkeling ruimte hebben om te bewegen. Een tussentijdstrategie om tot mixed-use te komen.

Roel Koster van Arcadis, uit het publiek, merkt op dat naast de strakke programmering ook de sectorale aanpak van gebiedsontwikkeling problematisch bij mixed-use. In plaats van ‘ik ben van winkelen’ of ‘ik ben van werken’ of ‘ik ben van wonen’ kan je ook gebouwen maken met een bepaald soort overmaat en vrije hoogte op de begane grond zodat je achteraf eenvoudig van functie kan wisselen of een ruimte kan opdelen.

Kijk naar het Haagse Zeeheldenkwartier? Een casco met een bepaalde flexibiliteit waarmee men in de toekomst eindeloos door kan transformeren. Het is duurzaam en circulair om zo om te gaan met ruimten. Je zou er bij leegstand tijdelijke woningen in kunnen doen. Kortom een adaptieve stad waarbij in de loop der jaren functies eenvoudig kunnen wisselen. Immers de stad is nooit af.

Foto boven: Ossip van Duivenbode – Caland Dock Laakhaven west, inzending Berlagevlag 2021 Kampman Architecten

Den Haag Vastgoed 2023 werd georganiseerd door SPRYG Real Estate Academy op 5 april 2023